Immobilienkauf

Von der Hausbesichtigung bis zum Hauskauf

Der Compromesso (Vorvertrag)

Wenn Sie sich mit dem Verkäufer eines Grundstücks oder Hauses einig sind , wird ein sogenannter compromesso zwischen den beiden Parteien abgeschlossen . Dieser Vertrag ist ein für beide Seiten verbindliches Kauf - bzw. Verkaufsversprechen . Der Verkäufer garantiert darin dem Käufer das besagte Immobilie binnen einer festzulegenden Frist ( üblicherweise innerhalb von 3-4 Wochen ) zu einem festgelegten Preis an den Käufer zu verkaufen .Auch das Datum des Notarvertrages und das Notariat, in welchem der Vertrag zum Abschluss kommen soll , werden im Compromesso festgelegt . Von einem Compromesso kann man nicht zurücktreten , es sei denn man nimmt als Käufer in Kauf , dass die bis zu 1/3 Anzahlung (vom vereinbarten Kaufpreis), die beim Abschluss des Vorvertrages bezahlt wird verfällt , bzw. dass man als Verkäufer das Doppelte der Anzahlung zurückzahlen muss .

Die Steuernummer( codice fiscale)

Vor einem Kaufvertrag beantragen Sie beim italienischen Steueramt eine Steuernummer (codice fiscale), die im Kaufvertrag angegeben wird. Die C.F. brauchen sie für die verschiedensten Vorhaben: ob Sie ein Konto eröffnen wollen oder sich beim Stromversorgungsamt und der Telefongesellschaft anmelden möchten . Vom Finanzamt erhalten Sie per Post erst ein Schreiben und dann eine Plastikkarte mit Ihrer Codice Fiscale, so dass Sie diese ständig benötigte Nummer immer bei sich haben . In größeren Städten (z.B. in Albenga) kann aber auch direkt zum Steueramt gehen und dort sich den Codice fiscale ausstellen lassen.

Der Notar

In Italien übernimmt ein "notaio" genannter Beamter (öffentlich bestellter Notar) die meisten Aufgaben der beurkundeten Grundstücksübertragung sowie einige der Funktionen eines deutschen Grundstücksmaklers.
Als "Urkundenübertragungsfirma", prüft der "notaio", ob die Eigentumsurkunden in Ordnung sind, die Liegenschaft ordentlich registriert ist und keine illegalen Gebäude aufweist. Der "notaio" ist aber z.B. nicht dafür verantwortlich, die Schreibtischarbeit für Abmachungen zwischen Verkäufer und Käufer zu leisten, gesicherte Schuldscheine zu verwalten, Zahlungen entgegenzunehmen oder sonstige Beurkundungen auszustellen . Grundbesitz wird in Italien üblicherweise bar bezahlt, weniger häufig durch ein Darlehen von Kreditinstituten gekauft.
Der Notar setzt den Kaufvertrag zwischen dem Verkäufer und dem Käufer auf.

Der Ablauf

"Per fermare l'ogetto" bedeutet "das Objekt zu blockieren." Sie bekräftigen mit einer Anzahlung Ihre Kaufabsicht. . Wenn der Käufer von der Vereinbarung aus einem Grund zurücktritt, der nicht im "compromesso" spezifiziert ist, dann büßt er diese Anzahlung ein. Wenn der Verkäufer vom Verkauf zurücktritt, muss er den doppelten Anzahlungsbetrag an den Käufer erstatten.

Am Tag der Übertragung, setzt der Notar das "rogito" oder den Vertrag mit dem deklarierten Verkaufspreis auf. Mit seiner Unterschrift - und hier unterscheidet sich das italienische Recht vom Deutschen - geht das Objekt auf Sie als Eigentümer über. Eine Eigentumsumschreibung ist hierfür gar nicht nötig (natürlich aber zu empfehlen -d.f. das Grundbuch unbedingt vorher genau kontrollieren, um sich viel Ärger und Kosten zu ersparen, zumal das Grundbuch sehr häufig nicht stimmt bzw. auf dem neuesten Stand ist ). Das Eigentumsrecht ist in der italienischen Verfassung und im italienischen Codice Civile (C-C.) geregelt. Für Gewöhnlich ist auch hier Barzahlung erwünscht oder ein bankbestätigter Scheck von einer italienischen Bank . Mit Ihrer Steuernummer können Sie nach Abschluss des Vorvertrages auf jeder italienischen Bank ein Konto eröffnen und sich das Geld von Ihrer Heimatbank dorthin überweisen lassen , so dass Sie am Tage des Notarvertrages nur noch einen Barscheck von dieser Bank abholen müssen .

Die vom Notar zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung/Kaufpreiszahlung veranlasste Eigentumsumschreibung ist - je nach Region - nach mindestens 4-6 Wochen erledigt. Verkäufer oder Notar melden den Verkauf an die örtliche Sicherheitsbehörde weiter - das ist Vorschrift, wenn die Immobilie auf einen Ausländer geht und diente ursprünglich auch irgendwelchem Schutz vor Mafia- oder Terroristen-Aktivitäten. Damit haben Sie aber nichts zu tun.

Der "notaio" berechnet für gewöhnlich ca. 3 % des deklarierten Verkaufspreises.Dieser darf nach neuester Regelung nicht unter dem sogenannten Marktpreis liegen, der aus der rendita catastale ( = für die Immobilie anhand der Lage, Ausstattung, usw. vom Grundbuchamt ermittelter Mietwert) x einem Faktor ermittelt wird. Wenn der Kaufpreis mehr als 10 000,00 € beträgt, muss per bankbestätigtem Scheck bezahlt werden. Es gibt auch Eintragungsgebühren, die für einen Ausländer, der ein Haus in Italien kauft, um ca. 11 % des beurkundeten Verkaufspreises liegen. Für landwirtschaftliche Nutzflächen sind diese Gebühren ca. 17%.

Eine kurze Zusammenfassung der Gebühren

Notar: 3% des deklarierten Kaufpreises

Eintragungsgebühren für Häuser:

- 10% des deklarierten Kaufpreises (Grunderwerbssteuer) bei seconda casa ( = Zweitwohnsitz)
- 3 % des deklarierten Kaufpreises (Grunderwerbssteuer) bei prima casa ( = Erstwohnsitz )

Katastereintragung : 1%

.................................................Auszug aus Infos von altravita.de